Ablauf einer Immobilienbewertung
Was genau passiert bei einer Immobilienbewertung und worauf sollte man achten?
Eine Immobilienbewertung ist ein strukturierter Prozess, der darauf abzielt, den aktuellen Marktwert einer Immobilie festzustellen. Der Prozess umfasst mehrere Schritte, beginnend bei der Vorbereitung bis hin zur abschließenden Wertermittlung. Hier erläutern wir Schritt für Schritt, wie eine Immobilienbewertung abläuft und worauf Sie achten sollten.
Die Immobilienbewertung ist ein mehrstufiger Prozess, der von der Beschaffung der richtigen Unterlagen bis zur Anwendung der geeigneten Bewertungsmethode reicht. Eine sorgfältige Vorbereitung und ein qualifizierter Gutachter sind der Schlüssel zu einer genauen und fairen Bewertung.
1. Vorbereitung und erforderliche Unterlagen
Zunächst ist es wichtig, alle notwendigen Unterlagen bereitzustellen, um eine fundierte Bewertung durchzuführen. Zu den benötigten Dokumenten gehören:
- Grundbuchauszug
- Baupläne und Grundrisse
- Flurkarte/Lageplan
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Baugenehmigung und Baubeschreibung
- Energieausweis
- Mietenliste und ggf. Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
- Teilungserklärung (bei aufgeteilten Objekten)
2. Begutachtung vor Ort
Im nächsten Schritt erfolgt die Besichtigung der Immobilie durch den Gutachter. Dabei werden der Zustand und die Besonderheiten der Immobilie, wie sie augenscheinlich erkennbar sind, dokumentiert. Dies beinhaltet:
- Außenbesichtigung:
Beurteilung der Fassade, des Dachs, des Grundstücks und der Lage (Umgebung, Infrastruktur).
- Innenbesichtigung:
Besichtigung der Bausubstanz, der Ausstattung (z. B. Heizsystem, Fenster), des Renovierungszustands sowie der Raumaufteilung.
Der Gutachter dokumentiert alles mit Fotos und macht sich Notizen zu relevanten Details. Die Besichtigung ist entscheidend, um den Zustand realistisch einschätzen zu können.
3. Wertermittlungsmethoden
Zur Feststellung des Immobilienwerts können unterschiedliche Methoden angewendet werden, je nach Art der Immobilie und dem Bewertungsziel:
- Vergleichswertverfahren:
Wird hauptsächlich bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen genutzt. Hierbei wird der Wert anhand der Verkaufspreise vergleichbarer Objekte ermittelt.
- Ertragswertverfahren:
Dieses Verfahren wird bei vermieteten Immobilien verwendet. Der Wert ergibt sich aus den Mieteinnahmen und dem erzielbaren Ertrag im Verhältnis zu den Bewirtschaftungskosten.
- Sachwertverfahren:
Für eigengenutzte Immobilien oder Sonderbauten, bei denen keine Vergleichswerte vorliegen. Hierbei wird der Wert auf Basis der Baukosten und des Bodenwertes ermittelt.
4. Erstellung des Gutachtens
Auf Grundlage der gesammelten Informationen und der gewählten Bewertungsmethode erstellt der Gutachter das Gutachten. Dieses enthält eine detaillierte Darstellung der Immobilie, die angewendeten Verfahren und die Herleitung des ermittelten Wertes. Ein professionelles Gutachten ist in der Regel mehrere Seiten lang und bietet eine fundierte Einschätzung, die auch vor Gerichten oder Behörden Bestand hat.
Worauf sollte man achten?
Es ist wichtig, dass alle Unterlagen möglichst vollständig und aktuell sind, um Verzögerungen zu vermeiden. Sollten Ihnen nicht alle Unterlagen vorliegen oder es Besonderheiten geben, teilen Sie dies dem Gutachter mit. Außerdem sollte der Gutachter eine qualifizierte und unabhängige Person sein, die über die nötige Sachkunde verfügt. Eine umfassende Begutachtung vor Ort ist unerlässlich, um alle wertrelevanten Faktoren korrekt zu erfassen.
